「家族が増えたので家を住み替えたい」「子供たちが独立し夫婦2人になったので小さな家に住み替えたい」と考える方も多いのではないでしょうか。マイホームの住み替えは、売却と購入どちらを先におこなうのがよいのか迷うところです。そこで本記事では、マイホーム住み替えの流れや注意点について解説します。
マイホームの住み替え方法は主に2種類
マイホームの住み替え方法は2種類あります。「売却を先にする」か「購入を先にする」かのどちらかです。どちらの方法を取ればよいのかは、ローンの残債や自己資金の有無、マイホームの査定額など、さまざまな要因によって異なります。
ここでは、住み替え方法それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
「売り先行」のメリット
「売り先行」のメリットは、現在のマイホームを売却した資金を、次のマイホーム購入資金に充てられることです。ただし、売却しても残債が残ってしまう場合は、残債を一括返済するために、別途資金を用意する必要があります。「売り先行」の場合、納得できる金額で売却できることもメリットです。
「売り先行」のデメリット
「売り先行」デメリットは、現在のマイホームが売却できても、まだ次のマイホームが見つかっていない場合、いったん、仮住まいに住まなくてはいけないことです。この場合、仮住まいにする賃貸物件の入居費用などがかさんでしまいます。
また、現在のマイホームを買いたい人が内見に来るため、住んでいる家の中を他人に見せることにストレスを感じることもデメリットです。
「買い先行」のメリット
「買い先行」のメリットは、次のマイホームを納得いくまで探せることです。出ていかなくてはいけない期限がないため、次のマイホームを妥協せず探せます。また、仮住まいを用意する必要もないため、引越も1回で済みます。
「買い先行」のデメリット
「買い先行」のデメリットは、マイホームがなかなか売却できない場合、次のマイホームの引き渡しが終わると、新たなローン支払いが始まってしまい、ダブルローンに陥るリスクがあることです。
マイホームの住み替えに必要な費用
不動産の売却でも購入でも、ある程度の費用がかかります。住み替えで失敗しないために、あらかじめ必要な費用は何かを知っておくことは重要です。ここでは、売却時や購入時それぞれの費用について解説します。
売却時
仲介手数料
仲介手数料は、仲介する不動産会社に支払います。仲介手数料は、「売買価格×3%+6万円+消費税」で計算します。
売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書には売主・買主それぞれが印紙を貼付します。売買価格が1,000万円を超えるもの～5,000万円以下のものは1万円、売買価格が5,000万円を超えるもの〜1億円以下のものは3万円、売買価格が1億円を超えるもの〜5億円以下のものは6万円の印紙代がそれぞれかかります。
住宅ローン完済手数料
住宅ローンを一括返済する際には、手数料がかかります。手数料は、金融機関やその手続き方法(窓口・電話・ネット)によって異なります。5,000円～数万円かかるのが一般的です。
抵当権抹消費用
住宅ローンを完済したら、住宅にかかっている抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権抹消の手続きは司法書士がおこないます。費用は、登録免許税1,000円と司法書士手数料2万円程度がかかります。
引越費用
引越する費用の他、不要になった家具などの処分料も必要です。
購入時
住宅購入費用
住宅を購入する際には、購入すると決めたときに、先に購入価格の10%程度の手付金を支払い、銀行手続き完了時に残りの金額を支払います。
仲介手数料
仲介手数料は、仲介する不動産会社に支払います。仲介手数料は、「売買価格×3%+6万円+消費税」で計算します。ハウスメーカーや工務店から直接に建売住宅を購入したり、自分が所有している土地に住宅を新築するときには、仲介手数料はかかりません。
売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書には売主・買主それぞれが印紙を貼付します。売買価格が1,000万円を超えるもの～5,000万円以下のものは1万円、売買価格が5,000万円を超えるもの〜1億円以下のものは3万円、売買価格が1億円を超えるもの〜5億円以下のものは6万円の印紙代がそれぞれかかります。
登記費用
不動産を購入したら、所有権を自分に移転させます。所有権移転手続きは司法書士がおこないます。費用は、登録免許税と司法書士の手数料合わせて20万円程度かかります。
不動産取得税
不動産を取得した際には、取得税がかかります。不動産取得税は、「固定資産税評価額×4％」で計算します。購入するタイミングによっては、軽減措置が適用される場合もあります。
火災保険料
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、火災保険への加入が必須になっています。保険料は、住宅の規模や構造により異なります。火災保険は、木造一戸建て住宅で30万円程度、マンションで10万円程度がかかります。
ローン手数料・保証料
住宅ローンを借入する際には、金融機関へ支払う事務手数料と保証会社へ支払う保証料がかかります。事務手数料は融資額の2.2%ほどかかり、保証料は1,000万円あたり20万円程度がかかります。
住宅ローン契約書の印紙税
住宅ローン借入契約書に収入印紙を貼付します。借入金額1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円かかります。
抵当権設定費用
住宅ローンを利用する際には、抵当権を設定します。抵当権設定は司法書士がおこないます。費用は、借入金額によって異なりますが、数万円～10万円程度かかります。
リフォーム工事費用
中古住宅を購入した場合には、内装を綺麗にしたり、間取りを変更したり、設備を交換したりなど、リフォーム工事を必要とする場合が多くあります。リフォーム工事費用は住宅ローンに含むことが可能です。
マイホームを住み替える際に注意するべきポイント
マイホームを住み替える際には、費用はどれくらいか、スケジュールに余裕はあるか、住宅ローンは借りられるかなど、さまざまな不安材料が出てきます。ここでは、住み替え時に注意するポイントについて解説します。
事前にしっかりとした資金計画を立てておく
住み替える際には、住宅ローンの残債や予想売却額、自己資金などをあらかじめ考慮しておかなければいけません。まずは、不動産会社に現在のマイホームを査定してもらいましょう。住宅ローンの残債を一括返済できる金額で売れなければ、気に入った住宅は購入できなくなる可能性があります。
住宅ローンの仮審査を済ませておく
住宅ローンの仮審査は、住宅が決まっていなくても受けられます。仮審査を受けることで、借入可能額を知れますし、そもそも借入可能だと分かります。仮審査が終わっていると、本審査をスムーズに進められます。住宅ローンの審査は3週間ほどかかる場合もありますので、先に仮審査を受けておきましょう。
不動産買取の利用を検討する
売却がスムーズにいかないリスクを避けるため、あらかじめ不動産会社での買取も視野に入れておくと、売却できるまでのリミットが決められます。売れなければ買取して欲しいとあらかじめ取り決めしておくことで、次の予算も決めやすくなります。
まとめ
マイホームの住み替えには、事前の準備が重要です。売却と購入の予備知識を持っておくことで、「売れない」「買えない」のリスクを回避できる確率が高まります。
ただし、不動産は流動性の高い商品のため、個人のみで判断するのは困難なため、信頼できる不動産会社とともに住み替えを進めるのが重要です。住み替えしたいと考えているなら、まずは地元で信頼できる不動産会社探しから始めるとよいでしょう。
