住宅の購入を検討している方は、住宅ローンでいくら借りられるか気になるかと思います。借り入れ可能額によっては、購入する住宅の規模を大きくしたり、より立地条件の良い土地を購入したりすることも考えられます。そこで今回は、総支払い可能額の算出方法のほかに、年収ごとの住宅ローンの借り入れ可能額を解説します。
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住宅ローンを借りる上で重要な「総支払い可能額」の算出方法
住宅ローンの「総支払い可能額」はどのように計算するのでしょうか。ここでは、総支払可能額の算出方法を解説します。
毎月の返済額の算出方法
総支払い可能額を算出するには、まず毎月の返済額を算出する必要があります。住宅ローンの毎月の返済額を算出する計算式は、下記となります。
毎月の返済額＝月利×（1＋月利）^総返済回数÷｛（1＋月利）^総返済回数－1｝×借入額 (※^は、べき乗)
たとえば、35年の住宅ローンで年利が1.2%として3,000万円借りる場合は、0.001×（1＋0.001）^420÷｛（1＋0.001）^420－1｝×30,000,000になります。この計算式により、毎月の返済額は約87,510円と算出されます。
総支払い可能額の算出方法
毎月の返済額が算出されると、おおまかな総支払い可能額も算出可能です。総支払い可能額を算出する計算式は、下記となります。
総支払い可能額＝毎月の返済額×返済回数+諸費用
たとえば、諸費用が100万円だとして計算式に当てはめると、約87,510×420＋1,000,000となります。この計算式により、総支払い可能額は約3,775万円と算出されます。
シミュレーションツールを使う
上記のように、毎月の返済額と総支払い可能額は、計算式に当てはめることで算出できますが、決して簡単ではありません。そこで、毎月の返済額と総支払い可能額を調べたい場合は、各金融機関のWebサイトで公開している、シミュレーションツールを利用することで簡単に調べることができます。
シミュレーションツールを使うことで、毎月の返済額を変更すると借り入れ可能額の変化を確認できたり、返済期間の短縮・延長で無理のない毎月の返済額が算出できたりします。
年収300万円以下の場合の住宅ローン借り入れ可能額とは
年収300万円以下では住宅ローンはいくらまで借りられるのでしょうか。ここでは、年収300万円以下の場合の住宅ローン借り入れ可能額を解説します。
返済負担率の基準
返済負担率とは、年収に対する1年間の返済額の割合のことです。返済負担率の基準は、各金融機関によって異なりますが、フラット35ではおおむね年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下となっています。
年収300万円の借り入れ可能額
年収300万円世帯が、フラット35で住宅ローンを組む場合は、返済負担率が30％以下になるようにしなければなりません。そのため、計算式は300万円×30％となり、年間返済額は90万円と算出されます。年間返済額90万円÷12で毎月の返済額は7万5,000円以内に収めればよいということがわかります。また、シミュレーションツールを使った借り入れ可能額は、35年ローンで1,290万円です。
とはいえ、マンションを購入した場合は、毎月の返済額とは別に管理費や修繕積立金が必要であったり、変動金利を選択した場合は、借り入れ後の金利上昇によって返済額が増えたりする可能性も考えなければなりません。そのため、住宅ローンを検討する際は、借りられる額よりも返せる額を重視することがポイントです。
年収500万円以上の場合の住宅ローン借り入れ可能額とは
年収500万円以上では住宅ローンはいくらまで借りられるのでしょうか。ここでは、年収500万円以上の場合の住宅ローン借り入れ可能額を解説します。
年収500万円の借り入れ可能額
年収500万円の世帯が、フラット35で住宅ローンを組む場合は、返済負担率が35％以下に収まるようにしなければなりません。計算式は500万円×35%で、年間返済額は175万円となります。年間返済額175万円÷12で、毎月の返済額は約14万6,000円以内に収める必要があります。また、シミュレーションツールを使った借り入れ可能額は、35年ローンで3,750万円です。
とはいえ、年収300万円世帯と同様に、返せる額に注視して住宅ローンを組むようにしましょう。
借入期間の決め方
借入期間は、できるだけ長く借りるようにすることがポイントです。長めに組んだ住宅ローンは、繰り上げ返済によって借入期間の短縮ができますが、返済期間の延長は原則できません。そのため、たとえば25年ローンで無理なく返済できる借入額にしておいて、実際には35年ローンにすると、返済が苦しくなるケースが避けられるでしょう。
まとめ
総支払い可能額を算出するためには、まず毎月の返済額を算出する必要があります。しかし、毎月の返済額と総支払い可能額の計算は非常に難しいため、各金融機関のWEBサイトで公開しているシミュレーションツールを利用することで、簡単に算出可能です。
また、住宅ローンの借り入れ可能額には返済負担率の基準があり、フラット35では年収400万円未満は30%以下、年収400万以上は35%以下となっています。シミュレーションツールを使った年収300万円の借り入れ可能額は1,290万円で、年収500万円の場合は3,750万円です。
