一戸建てを購入するときに、「中古一戸建ても検討したい」と考える方もいらっしゃるかと思います。築年数の古い中古住宅をリノベーションしたり、築浅の中古住宅をリーズナブルに購入したりなど、中古一戸建てには魅力があります。しかし、販売価格はどうやって決まるものでしょうか？そこで今回は、中古住宅の価格や相場について詳しく紹介します。
大阪府和泉市の中古一戸建ての費用相場
中古一戸建てを購入するうえで大切なことは「相場を知る」ということです。エリアによっては、中古住宅が新築住宅よりも高額で取引されていることもあります。相場を知ることでその家がお得なのか、相場よりも高く強気の値付けなのか判断できます。
大阪府和泉市の中古戸建ての相場は、2021年6月時点のダイヤモンド不動産研究所によると坪単価86万円となっています。近隣の堺市西区は坪単価86万円、堺市南区は坪単価80万円、岸和田市は坪単価84万円、泉大津市は坪単価87万円となっているため、近隣とそれほど大きな差はないもののやや高めといえます。
大阪府和泉市は2023年5月時点で築年数の古い中古一戸建て住宅も多く市場に出ています。物件情報が検索できるポータルサイトSUUMOでは築60年で180万円、築50年で350万円といった物件も売りにでています。築5年以内の築浅物件も2,000万円台から売りにでています。
2,000万円台前半の中古物件であれば、固定金利1.2％、35年払い、頭金・ボーナス払いなしでも月々の支払いを7万円台にできます。手取り年収350万円でもローンの月々返済比率を25％程度に抑えられるため年収がそれほど高くない世帯でも無理のない住宅購入が可能です。無理をして返済比率を高くしすぎると、いざという時に家計が苦しくなって家を手放さないといけないことになりかねません。住宅購入時は無理をしすぎない堅実なライフプランをたてるのがおすすめです。
中古一戸建ての価格の決まり方
中古一戸建ての価格は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの、いずれかの方法で算出されます。
取引事例比較法
「取引事例比較法」は、同じエリア、用途、規模の不動産の実際の取引事例から、その不動産の相場を判断する方法です。同じ種類の不動産が、過去にどのような価格で取引されたかを参考にして評価する方法です。
取引事例比較法は、その不動産が立地するエリアや市場の特性を考慮して、相場を比較することができます。取引事例比較法で求められた試算価格は比準価格と呼ばれます。
原価法
「原価法」は、不動産を建築する際に必要な費用を加味して、その不動産の評価を行う方法です。具体的には、土地の取得費用、建物の建設費用、法律手続きや諸費用など、不動産を建設する際にかかる費用を合計して、その不動産の評価額を算出します。
築年数が古い物件など建設から一定期間経過している場合は、減価償却も考慮します。原価法で求められた試算価格は積算価格と呼ばれます。
収益還元法
「収益還元法」は、不動産が将来どの程度の収益を生み出すかを考慮して、評価を行う方法です。具体的には、その不動産が将来どのような賃料収入を見込めるか、どのような費用がかかるかなどを計算して、将来の収益を予測し、現在価値に還元して評価額を算出します。
収益還元法は、投資用不動産の評価に適しています。収益還元法で求められた試算価格は収益価格と呼ばれます。
中古一戸建て購入前にチェックするべきポイント
次に、実際に中古一戸建てを購入する際はどういった点をチェックすればいいのか紹介します。
物件の耐用年数・工事の履歴
耐用年数は建築物法に基づき定められており、住宅の場合は50年、一般建築物の場合は20年とされています。耐用年数を超えていてもメンテナンスしだいで住み続けることはできますが、資産価値は下がります。
また、建築時に発行される検査済証は建築基準法を満たした建築物であることの証明なので確認しましょう。古い物件では検査済証のないケースもあるため注意が必要です。
物件状況報告書と付帯設備表の作成依頼
中古物件では土壌汚染調査や雨漏り、シロアリの状況など売主が知っている情報を買主に伝える「物件状況報告書」を作成してもらうことができます。
また、物件と一緒に引き渡す家具や家電、給湯器といった設備を一覧にした「付帯設備表」も依頼できます。作成は任意ですが、購入後のトラブルを避けるためにも依頼してください。
周辺地域の安全面や施設等のチェック
内装や外壁、屋根などに傷みや劣化がないか、水回りの設備が正常に動作しているか、電気配線が正しく設置されているか、異臭やカビがないかなどを確認します。また、耐震性能や防犯性能など、安全面の確認も必要です。
また、周辺環境も確認してください。通学路や商業施設、交通アクセスなど生活に必要な施設が近くにあるか、騒音や臭いなど、不快な環境がないかなど、実際に現地に足を運んで確認してください。
まとめ
中古一戸建ては新築一戸建てよりもリーズナブルに一戸建てを購入することができることが多いですが、新築よりも安いとはいえ高額の買い物であることには変わりありません。
「こんなはずじゃなかった」という後悔をしないためにも、しっかりと相場を把握したうえで、資産性や居住性など十分に確認したうえで納得して購入することが重要です。こちらで紹介した内容も参考に、自分にぴったりの中古一戸建てを見つけてください。
