自社物件とはどんな物件？どんなメリットがある？

不動産を購入しようと考えている方、自社物件をご存じでしょうか。不動産会社自身が所有し、売却する物件である自社物件を購入することには、仲介手数料がかからないなどの多くのメリットがあります。この記事では、自社物件について解説するとともに、メリットについても詳しく説明しているので参考にしてください。

自社物件とは？

自社物件と仲介物件には、いくつかの違いがあるので知っておきましょう。自社物件は、仲介物件に比べて仲介手数料がかからないなどのメリットがあります。どちらがお得か、総合的に比較して判断しましょう。

自社物件の定義

自社物件とは、不動産会社が自ら所有して売却する物件のことです。自社物件を購入する場合、不動産会社自身が物件の売主です。

さらに、不動産会社が所有する物件であるため、物件の状態や周辺環境をよく知っています。暮らしやすさや長く暮らせるかなど、物件に対して細かくチェックしたい方は自社物件の購入をおすすめします。

また、不動産会社からの直接購入のため、直接交渉がしやすい点もメリットです。

自社物件と仲介物件の違い

自社物件は、不動産会社が所有する物件である一方で、仲介物件は不動産会社が個人や企業から依頼を受けて売却する物件のことです。

他人の所有物に対し、依頼を受けて売却しているため、自社物件と比較して物件の状態や周辺環境に詳しくない傾向があります。また、売主と買主との間に不動産会社を挟むため、仲介手数料がかかる場合があります。

自社物件は賃貸にもある？売買との違いを解説

自社物件というと売買物件のイメージが強いかもしれませんが、実は賃貸にも同様の考え方が存在します。不動産会社がオーナーとして物件を所有している場合、その会社が貸主となる賃貸物件も「自社物件」と呼ばれることがあります。

こうした物件は、仲介会社を介さずに直接契約できるケースもあり、費用面や手続きの面で違いが生じることがあります。一方で、売買における自社物件とは仕組みやメリットが異なる部分もあるため、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

今回の記事では、賃貸における自社物件の仕組みと、売買との違いについて分かりやすく解説します。

賃貸にも存在する自社物件の仕組み

賃貸における自社物件とは、不動産会社自身がオーナーとして物件を所有し、その会社が貸主となって直接入居者と契約を結ぶ形態を指します。一般的な賃貸契約では、オーナーと入居者の間に仲介会社が入るケースが多いですが、自社物件の場合はその仲介が不要となることが特徴です。

そのため、物件の案内から契約手続き、入居後の対応までを一貫して同じ不動産会社が行うケースが多く、手続きがスムーズに進みやすい傾向があります。また、貸主と直接やり取りができるため、条件交渉などがしやすい場合もあります。

このように、賃貸における自社物件は「貸主＝不動産会社」という点が大きな特徴であり、一般的な仲介物件とは仕組みが異なります。

賃貸におけるメリット（仲介手数料・初期費用）

賃貸の自社物件には、初期費用を抑えやすいというメリットがあります。とくに大きいのが仲介手数料で、通常は家賃の1か月分程度が発生することが多いですが、自社物件の場合は仲介会社を通さないため、この費用が不要または割安になるケースがあります。

また、物件によっては敷金や礼金などの初期費用が軽減されていることもあり、入居時の負担を抑えやすい点も魅力です。これは、不動産会社が直接貸主であるため、条件を柔軟に設定しやすいことが背景にあります。

できるだけ初期費用を抑えて引っ越しをしたい人にとって、こうした費用面のメリットは大きなポイントといえるでしょう。

自社物件と自社管理物件の違い

自社物件と似た言葉に「自社管理物件」がありますが、両者は意味が異なるため注意が必要です。自社物件は不動産会社が物件を所有しているのに対し、自社管理物件はあくまで管理業務のみを請け負っている物件を指します。

自社管理物件の場合、実際のオーナーは別に存在し、不動産会社は入居者募集や契約手続き、建物管理などを代行している立場になります。そのため、契約条件の最終的な決定権はオーナー側にあるケースが一般的です。

一方で自社物件は、不動産会社自身が所有者であるため、条件設定や対応の自由度が比較的高い傾向があります。この違いを理解しておくことで、物件選びの際により適切な判断がしやすくなります。

自社物件を購入するメリット

自社物件には、いくつかのメリットがあります。頭に入れて購入することで、金銭面や条件交渉で有利です。自社物件のメリットを確認しておきましょう。

仲介手数料が発生しない

自社物件は、売主と買主の間に会社を挟まないため、仲介手数料がかかりません。仲介手数料は、売買価格の3%+6万円に消費税を加えた額が宅地建物取引業法の上限です。

不動産は高額な買い物であるため、仲介手数料は非常に痛手です。住宅は一生に一度の大きな買い物であるため、費用は少しでも安く抑えたいのではないでしょうか。自社物件を購入できれば、多額の費用を節約できます。

自社物件の仲介手数料はいくら節約できる？

不動産を購入する際、多くの場合に発生するのが仲介手数料です。この費用は物件価格に応じて決まり、数十万円から場合によっては100万円以上になることもあります。

そのため、購入費用の中でも見逃せないコストのひとつといえるでしょう。一方で、自社物件の場合は不動産会社が売主となるため、仲介手数料が発生しないケースが一般的です。

つまり、本来支払う必要のある費用をまるごと節約できる可能性があります。ここでは、仲介手数料の計算方法とあわせて、実際にどのくらいの金額を節約できるのかを具体的に解説します。

仲介手数料の計算方法と上限の仕組み

不動産を購入する際に発生する仲介手数料は、法律で上限が定められています。一般的に物件価格が400万円を超える場合は、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で計算されるのが基本です。

たとえば3,000万円の物件であれば、3,000万円×3％＝90万円に6万円を加え、96万円＋消費税が仲介手数料の目安となります。この金額はあくまで上限であり、不動産会社によっては割引される場合もありますが、多くのケースでほぼ満額がかかると考えておいたほうがよいでしょう。

購入時には物件価格だけでなく、こうした諸費用も含めて資金計画を立てることが重要です。

3,000万・4,000万・5,000万円での節約額シミュレーション

実際にどの程度の仲介手数料がかかるのか、具体的な金額で見てみましょう。まず3,000万円の物件では、「3％＋6万円」の計算により96万円、消費税込みで約105万円前後が目安になります。

4,000万円の場合は120万円＋6万円で126万円、消費税込みで138万円程度です。さらに5,000万円の物件になると、150万円＋6万円で156万円となり、消費税込みでは約171万円前後になります。

このように、物件価格が上がるほど仲介手数料も大きくなり、決して無視できない金額になることが分かります。これらの金額はあくまで一例ですが、不動産購入においては数十万円から100万円以上のコスト差が生まれる点については無視できません。

自社物件なら仲介手数料が0円になるメリット

自社物件の場合、不動産会社自身が売主となるため、仲介という形が発生しません。そのため、通常必要となる仲介手数料がかからない、もしくは完全に0円になるケースが一般的です。

先ほどの例で見たように、3,000万円で約100万円、5,000万円では約170万円前後の費用が発生することを考えると、この差は非常に大きいといえるでしょう。浮いた費用をリフォームや家具購入に充てるなど、別の用途に回すことも可能です。

このように、自社物件を選ぶことで仲介手数料という大きなコストを丸ごと削減できる点は、不動産購入における大きなメリットのひとつといえます。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）がついてくる

不動産会社が所有する自社物件を購入した場合、不動産会社は契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負います。

契約不適合責任とは、売主が物件の欠陥を隠していた場合に、買主が損害賠償を請求できるというものです。2020年に民法が改正され、買主に対して、売買契約書により多くの告知しなければならない事項が発生します。

買主は問題が発覚した後は改善請求ができるなど、以前よりも救済されやすくなりました。したがって、自社物件であれば契約不適合責任により買主が守られるため、安心感をもって購入できるのです。

業者からの直接購入のため条件変更などがしやすい

自社物件を購入する場合、不動産会社からの直接購入であるため、仲介物件を購入する場合よりも、条件変更などが簡単にできます。

たとえば、価格の値引き交渉や、引渡し時期などの売買条件の変更が、不動産会社が納得すれば可能となる自由度が魅力です。また直接連絡できるため、対応スピードも非常に早くできます。

自社物件を購入するデメリット

自社物件は仲介手数料がかからないなどのメリットがある一方で、購入を検討する際はいくつかのデメリットも理解しておきましょう。とくに、仲介物件と比較した場合に選択肢の幅や情報の受け取り方に違いが出る点は見逃せません。

コスト面だけで判断してしまうと、自分にとって最適な物件を見逃してしまう可能性もあります。そのため、メリットとあわせてデメリットも把握したうえで、バランスよく判断することが大切です。

ここでは、自社物件を購入する際に知っておきたい主なデメリットについて解説します。

物件の選択肢が限られる可能性

自社物件は、不動産会社が自ら所有している物件に限られるため、紹介される物件の数がどうしても限定されてしまいます。仲介物件であれば市場に出ている多くの物件の中から比較・検討できますが、自社物件の場合はその会社が扱う範囲内での選択になります。

その結果、立地や価格、間取りなどの条件が完全に一致する物件が見つかりにくい場合もあります。本来であれば他により条件のよい物件があったとしても、自社物件にこだわることで選択肢を狭めてしまう可能性がある点には注意が必要です。

物件選びでは幅広く比較することが重要になるため、自社物件だけに限定せず、仲介物件も含めて検討する視点を持つことが大切です。

中立的なアドバイスを得にくい場合がある

自社物件の場合、不動産会社は売主の立場でもあるため、自社が所有している物件を優先的に紹介されることがあります。これはビジネスとして自然な流れではありますが、その分、他の物件と比較した際の客観的な意見を得にくくなる可能性があります。

仲介会社であれば複数の物件を横断的に比較しながら提案を受けられることが多いですが、自社物件の場合は提案の幅が限定されやすい点がデメリットです。また、物件のメリットが強調される一方で、デメリットについての説明が十分でないケースも考えられます。

そのため、自社物件を検討する際は、ほかの情報源も活用しながら客観的に判断することが大切です。複数の物件を比較し、自分にとって最適な選択ができるよう意識してみましょう。

自社物件を購入する際に注意するべきポイント

自社物件を購入する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。仲介手数料がかからない点は魅力的ですが、注意しておかなければ損をしかねません。自社物件を購入する際のポイントを確認していきましょう。

物件の状態をよく確認する

自社物件は、不動産会社が所有している物件ですが、リノベーションされた物件の構造については把握していないことが多いです。耐震や構造の補修などについて専門家に調査を依頼するなど、よく確認してから購入するようにしましょう。

修理が必要と判明すれば、いくら仲介手数料がかからない自社物件でも割高になってしまいます。とくに、水回りや内部構造などは劣化しやすく、注意が必要です。

周辺環境も確認する

物件の状態だけでなく、周辺環境も確認することも大切です。たとえば、幹線道路が近くにあった場合は騒音や振動の状況に気を配る必要があります。

また、川が近くにある場合は悪臭や虫の大量発生などの問題がないか確認しましょう。また、学校や病院、スーパーなどの生活に必要な施設が近くにあるかの確認も必要です。

相場を必ず確認する

自社物件を購入する場合は、近隣との相場との比較は必須です。価格が妥当であるか確認しましょう。仲介手数料がかからない自社物件であるから、100％お得だとはいいきれません。

また、事前に相場を調べておくことで、不動産会社との価格交渉も有利に進めることが可能です。

自社物件のよくある質問

まとめ

自社物件について詳しく解説してきました。不動産会社が所有する物件である自社物件は、仲介手数料がかからない、契約不適合責任を問える、条件変更がしやすいなどのメリットがあります。

しかし、物件の状態や相場との差を確認しなければ、仲介物件に比べお得に購入できない場合があることに注意しなければなりません。

自社物件を購入する際には、物件の状態や周辺環境、相場と大きな差がないことをよく確認することが重要です。自社物件は、よく調べて購入することで多くのメリットがあるためおすすめです。