不動産の頭金と手付金の違いとは？

不動産購入時に支払う手付金と頭金は、同じように見えて、じつは異なる役割をもっています。決して安くはない金額なので、不動産購入の際は手付金と頭金の違いを理解しておくことが大切です。今回は、頭金と手付金の違いを解説するとともに、金額の相場や種類などもご紹介します。

不動産の頭金と手付金の違い

手付金も頭金も不動産の購入時に支払うお金ですが、じつは異なる役割と目的をもっています。ここでは頭金と手付金の違いを解説します。

手付金とは

手付金は、不動産売買契約を結ぶ際に支払われるお金です。これは、契約の成立を示すための保証金としての役割を果たし、契約をキャンセルしにくくするために支払われます。手付金の金額は通常、物件価格の一部であり、最終的に売買代金に充当されるのが一般的です。ただし、契約後に何らかの理由で契約が破棄される場合には異なる取り扱いがあります。

買主が契約を破棄する場合、手付金は返還されずに没収されるのが通常です。一方で、売主が契約を破棄する場合は、倍返しとして買主に手付金の2倍の金額を返還しなければなりません。また、手付金の金額が売買代金の10％を超えたり、未完成物件で5％を超える場合、または1,000万円を超える場合には、銀行や保証会社などが保全措置を講じる必要があります。

これにより、不動産会社の倒産などの事故が発生した場合でも、買主は手付金の全額返還を受けられます。

頭金とは

頭金は、不動産購入の際に自己資金として用意するお金で、金融機関からの借り入れを利用せずに、購入価格に充てられる金額を指します。頭金は通常、手付金以外の部分を引き渡しの1週間から10日前までに残金として支払うのが一般的です。

手付金と異なり、頭金は絶対に必要というわけではありません。頭金の相場は購入価格の10〜20％程度ですが、これは個人の経済状況やライフプランにより調整可能です。また、最初に頭金を多く支払うことで、ローンの借入額を減らせるので、月々の返済が楽になります。そのため、購入後の生活にゆとりをもたせたいなら、頭金を増やしたほうがよいでしょう。

ただし、お金を貯めておきたい場合や、ほかの投資に回したい場合は、頭金を減らしてその分借り入れを増やす選択も可能です。

不動産購入時の手付金の相場

法律上、手付金の金額は明確に定められていません。しかし、宅地建物取引業法において、宅地建物取引業者が不動産を売却する場合、手付金は物件価格の20％を超えてはならない規制があります。このため、一般的には手付金の相場として物件価格の5～10％が目安とされています。

たとえば、3,000万円の物件を購入する場合、手付金は150万～300万円程度が相場です。ただし、物件の条件や売主との交渉次第で、この範囲を超える場合もあります。また、手付金の支払い方法についても注意が必要です。一般的には契約成立時に現金で手渡しすることが多く、振り込みではないことが主流です。

また、手付金をカードローンや他の借入れでまかなうと、後の住宅ローンの審査に影響を及ぼす可能性があります。金融機関は購入者の信用力を評価する際に、自己資金をどの程度用意できるかを重要視するため、手付金はできるだけ自己資金から準備したほうがよいでしょう。

手付金の種類

不動産売買において、手付金は契約の重要な要素として位置付けられています。手付金には証約手付違約手付解約手付という3つの種類があります。それぞれの手付金の性質と役割についてくわしく見ていきましょう。

証約手付

証約手付は、売買契約が成立したことを確認するための手付金です。これは買主から売主に対して支払われ、契約成立の証拠としての役割を果たします。通常、証約手付の金額は少額であり、取引の合意が成立したことを双方が認識するための象徴的な意味合いが強いです。

違約手付

違約手付は、契約の当事者のいずれかが債務不履行を起こした場合に備えて設定される手付金です。たとえば、買主が代金を支払えない場合や、売主が物件を引き渡せない場合に適用されます。買主が債務不履行を起こした場合、支払った手付金は没収されるのが通常です。

一方で、売主が債務不履行を起こした場合には、手付金の倍の金額を買主に支払う義務があります。このように、違約手付は契約の履行を強化する役割をもっています。

解約手付

解約手付は、契約の当事者に解約権を与える手付金です。売主または買主の一方が契約を解除したい場合、買主は支払った手付金を放棄することによって、売主は手付金の倍の金額を返すことで契約を解約できます。この手付金による解約は、一般に手付流し（買主が解約する場合）と手付倍返し（売主が解約する場合）と呼ばれます。

ただし、この解約権は、契約の履行に着手するまでの間のみ有効です。また、不動産売買においては、とくに申し出がない限り、手付金は解約手付と見なされることが一般的です。さらに、売主が宅地建物取引業者である場合、宅地建物取引業法により手付金は解約手付であることが義務付けられています。しかし、トラブルを防ぐためにも、契約書に手付金の種類が明記されていることの確認が重要です。

解約可能期間とトラブルの可能性

手付流しや手付倍返しによる解約が可能な期間は、契約の履行に着手するまでとされています。契約の履行とは、たとえば売主が物件の抵当権を抹消したり、買主が購入資金を用意し物件の引き渡しを求めたりする行為を指します。しかし、具体的にどの時点で履行に着手したと見なすかは当事者間で判断が難しく、トラブルの原因となる場合もあります。したがって、事前に契約書で解除可能な期間を具体的に定めておくのがおすすめです。

まとめ

不動産購入時の手付金と頭金は、それぞれ異なる役割を果たしています。手付金は契約の保証金としての意味合いをもち、頭金はローンの借入額を調整するための資金です。購入後の長期的な生活設計や経済状況を考慮して、どのようにこれらの資金を扱うかを決定することが重要です。それにより、購入後の生活に安定とゆとりをもたらせます。